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【問答】物業行業相關法規知識

信息來源: 發布時間:2019/7/17 閱讀:3223

1.管理規約對什么人具有約束力?

答:管理規約對全體業主具有約束力。


2.縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當及時處理哪些人或單位物業管理活動中的投訴?

答:業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業。


3.住宅小區成立業主大會、選舉產生業主委員會需要什么條件?

答:符合下列條件的可以成立;

(1)住房和城鄉建設部關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知(建房[2009]274號)第八條 物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求,及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

  (一)物業管理區域證明;

  (二)房屋及建筑物面積清冊;

  (三)業主名冊;

  (四)建筑規劃總平面圖;

  (五)交付使用共用設施設備的證明;

  (六)物業服務用房配置證明;

  (七)其他有關的文件資料。

(2)《遼寧省物業管理條例》第十八條 符合下列條件之一的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當會同縣物業行政主管部門組織成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議:

  (一)交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的;

  (二)交付的房屋戶數達到總戶數百分之五十的;

  (三)自交付首位業主之日起滿二年且已交付戶數比例達到百分之三十的。

只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。


4.住宅小區業主大會籌備組有哪些人組成,成員怎么產生?

 答:住房和城鄉建設部關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》的通知(建房[2009]274號)第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

  第十一條 籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

  籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。


5.《物業管理條例》對住房專項維修資金的權屬和用途是如何規定的?

答:住房專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造、不得挪作他用。


6.《條例》對業主逾期不交納物業服務費有何規定?

答:違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會督促其限期交納;逾期不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴。


7.《條例》中對業主、物業管理企業占用、挖掘道路、場地等維修物業是如何規定的?

答:為了防止業主、物業管理企業借維修物業之機或者以公共利益之名,出于私利原因長期占用、挖掘道路、場地或者在使用完畢后草草處理,影響廣大業主的正常使用,業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。


8.業主委員會委員符合的條件是什么?

《遼寧省物業管理條例》第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,委員候選人由居(村)民委員會、業主推薦和業主自薦,經業主大會會議選舉產生。業主委員會由五至十一名委員單數組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任一人,副主任一至二人,并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)遵守國家有關法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則,履行業主義務;

  (三)按時交納物業服務費用和住宅專項維修資金;

  (四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

  (五)具有一定的組織能力和文化水平;

  (六)具備與履行職責相適應的時間;

  (七)本人、配偶及其親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。

業主大會在選舉業主委員會委員的同時,可以選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時,經業主委員會決定,從候補委員中按照得票多少依次遞補,并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。


9.什么是房屋的共用部位?

答:房屋共用部位是指房屋主體承重部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道。


10.什么是房屋的共用設施設備?

答:房屋的共用設施設備指定住宅小區或單棟住宅內,建設費用已攤入住房銷售價格的共用上下水管道、落水管、電梯、消防設施、綠地、道路、池、井、公益性文體設施及房屋等。


11.街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會應當履行的物業管理職責?

《遼寧省物業管理條例》第六條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當履行下列物業管理職責:

  (一)組織成立首次業主大會會議籌備組;

  (二)指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉;

  (三)指導和監督業主大會、業主委員會開展日常工作;

  (四)協調和指導老舊住宅區物業管理工作;

  (五)協調物業管理與社區管理服務之間關系,調解業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中的糾紛;

  (六)法律、法規規定的其他職責。

  居(村)民委員會應當協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。


12.一個物業管理區域最多應由幾個物業管理企業實施物業管理?

答:一個。


13.業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立什么?

答:訂立書面的物業服務合同。


14.業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同應約定哪些具體內容?

答:應對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。


15.在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當履行什么手續?

答:應當簽訂前期物業服務合同。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。


16.業主大會由哪些人員組成,業主共同決定哪些事項? 

答:業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

業主大會決定以下事項:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;(五)選聘和解聘物業服務企業;(六)籌集和使用專項維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途;(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;(十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。


17.業主委員會是個什么性質的組織,并履行哪些職責? 

答:業主委員會是業主大會的執行機構,執行業主大會的決定事項,業主委員會履行以下職責:  

(一)執行業主大會的決定和決議;  

(二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;  

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;  

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;  

(五)監督管理規約的實施;  

(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;  

(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;  

(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;  

(九)業主大會賦予的其他職責。 


18.什么行為的實施,可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”? 

答:業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約,或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定,實施下列行為的,可以認定為《物權法》第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”:(一)損害房屋承重結構,損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施,在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用; (二)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀; (三)違反規定進行房屋裝飾裝修;


19.為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關系,《物業管理條例》在設定法律責任時遵循的原則是什么?

答:凡是能夠通過承擔民事責任解決的,不再設定行政處罰的原則。


20.物業中基本的法律關系有哪些?

答:(1)業主相互之間的關系  

(2)物業服務企業和業主之間的關系

(3)建設單位與業主以及物業服務企業之間的關系

(4)市政公共單位與業主以及物業服務企業之間的關系

(5)居民委員會與業主大會和業主委員會之間的關系

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